Tu te lances dans l’aventure de la location et tu viens de voir un terme inconnu ?!
Si « dépôt de garantie » te semble aussi vague qu’une équation mathématique complexe, pas de panique !
Avec ce guide, le dépôt de garantie n’aura plus aucun secret pour toi. Cette somme est versée par le locataire à son bailleur lors de la signature du bail. Mais loin d’être une simple formalité, c’est une garantie contre les impayés de loyer ou les éventuelles dégradations du logement.
On te détaille tout, du montant habituellement demandé à la procédure de restitution, qui doit intervenir dans un délai précis après la remise des clés. Dans cet article, nous aborderons également la différence cruciale entre le dépôt de garantie et la caution. Souvent confondue, cette dernière est une somme qui reste en fond de soutien.
La caution n’est pas systématiquement versée. Et parce que la vie de locataire est faite de petites et grandes aventures, tu trouveras une panoplie de conseils pour que la restitution de ton dépôt de garantie soit aussi fluide que la signature de ton contrat. Prêt à devenir un as de la location ? Suis le guide !
Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?
Plongeons dans le vif du sujet. Le dépôt de garantie, c’est ce fameux montant que tu verses au bailleur dès ton entrée dans ton logement, à la signature de ton bail.
Loin d’être une simple formalité, c’est un élément clé qui sécurise la transaction pour le propriétaire. Imaginons que c’est un peu comme une poignée de main financière qui dit : « Je prendrai soin de ton bien. »
Concrètement, ce montant est le plus souvent égal à un mois de loyer pour un non-meublé, et parfois le double pour un meublé. Cette somme est là pour couvrir d’éventuels dommages, au-delà de l’usure normale, et possibles réparations à venir ou pour pallier aux loyers impayés. En d’autres termes, si les choses tournent mal, le bailleur a une petite réserve pour éviter les mauvaises surprises.
Rassure-toi, le bailleur ne peut pas faire ce qu’il veut avec ton dépôt de garantie. La loi encadre strictement l’utilisation de ce dernier. Il n’est pas question pour le bailleur de l’utiliser à sa guise ou d’en utiliser une partie pour d’autres fins non prévues. À la fin du bail, et après un état des lieux de sortie conforme, le dépôt te revient, sauf en cas de dégâts justifiés.
Attention ! Il ne faut pas le confondre avec la « caution » car ils n’ont pas grand-chose à voir. La caution personne est un engagement, émis par une tierce personne, pour couvrir les arriérés de loyer si nécessaire.
Le bailleur peut opter pour une solution de garant comme la garantie Visale. Cette caution, issue de l’institut public national Action Logement, te couvre auprès de ton bailleur en cas d’impayés. Le dépôt de garantie, lui, est de l’argent déjà versé, prêt à être utilisé si besoin. Si tu as des difficultés à rassembler cette somme qui peut être conséquente, des aides comme le FSL (fond de solidarité pour le logement) sont là pour t’accompagner et te permettre de franchir cette étape plus sereinement.
Les modalités de paiement du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie ne peut pas être versé au bon vouloir du bénéficiaire ou du locataire. Il n’y a pas de date arrêtée pour le payer mais, comme nous l’avons dit précédemment, celui-ci doit être versé à la signature du bail. C’est un échange de bons procédés entre le locataire et le bailleur.
Le paiement du dépôt de garantie peut se faire soit par virement bancaire soit par chèque. Assure-toi tout de même de garder une trace écrite de ce paiement. Cela permet d’éviter tout malentendu.
Le montant du dépôt de garantie à donner est lui aussi encadré et plafonné. Ainsi, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que si tu entres dans une location non meublée, il ne peut dépasser 1 mois de loyer, hors charges.
En revanche, si tu entres dans une location meublée alors le montant pourra aller jusqu’à 2 mois de loyer, toujours sans charges, maximum.
On t’explique ici les différences entre un appartement meublé et non meublé.
Comme nous savons qu’il peut être difficile de recueillir cette somme, surtout pour de jeunes profils, certains bailleurs ou entreprises comme Colivys, ne demandent qu’1 mois de loyer. C’est un moyen, notre moyen, de faciliter l’accès au logement pour tous. Le dépôt est conservé par le bailleur. Ensuite, libre à lui de l’encaisser directement ou non.
Son utilisation est d’ailleurs encadrée. Nous savons que le bien est un investissement locatif pour le bailleur. Cependant, il ne peut se servir de cette somme de façon non justifiée.
Le dépôt de garantie ne peut servir qu’en cas de coûts spécifiques comme :
- des travaux de remise en état et de réparations suite à des dégradations commises par le locataire,
- compenser les retards, mensualités tardives ou loyers impayés de la part du locataire.
Si aucune dégradation ou impayé n’a été commise de la part dudit locataire, alors le dépôt de garantie doit impérativement être restitué intégralement.
Également, si la location est située dans un immeuble en copropriété, alors les modalités diffèrent quelque peu. Le dépôt de garantie peut être rendu en 2 fois, à des taux différents :
- 80% de la somme à restituer à la fin de la période définie (soit 1 ou 2 mois),
- 20% de la somme restante 1 mois après l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Sache enfin qu’en aucun cas le montant du dépôt de garantie peut varier au cours du bail, peu importe sa durée ou si un nouveau bail est mis en place. Aucun frais ne peut être retenu. Ce que tu as versé au départ et qui a été encaissé est la somme due et exigée qui doit t’être rendue.
Restitution du dépôt de garantie
L’heure de partir a sonné, et la restitution de ton dépôt de garantie avec. Belle nouvelle non ? Dans les faits oui, mais sache qu’on ne te rend pas ton dépôt de garantie comme ça. Il faut, là aussi, respecter quelques conditions.
Il faut tout d’abord réaliser l’état des lieux de ton logement. Celui-ci compare l’état initial du logement avec celui que tu laisses. Cette étape clé est cruciale pour savoir si, oui ou non, ton dépôt pourra t’être restitué. Il peut aussi te le restituer en avance. Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur a 1 mois (30 jours) pour te rendre ton dépôt de garantie. Si toutefois, celui-ci n’est pas conforme et qu’il y a des différences, alors ce délai s’étend à 2 mois.
Pour justifier de cette non-conformité, le bailleur doit obligatoirement les justifier par des factures ou devis de travaux, d’achat de matériel. Il est aussi dans l’obligation de te fournir une explication détaillée et justifiée de la retenue du dépôt de garantie, afin d’éviter tout conflit à la fin de ton bail. En qualité de locataire, sache que si une partie du dépôt est retenue, le versement du reste doit tout de même être réalisé dans un délai légal d’une durée de 2 mois (60 jours). Cela est stipulé dans le contrat signé par les deux parties.
Les difficultés potentielles avec le dépôt de garantie
Comme le versement du dépôt de garantie n’est pas tout rose, il se peut que des difficultés encombrent le chemin vers ton compte bancaire.
Voici les difficultés majeures que tu peux rencontrer :
- Un retard de restitution de ton dépôt de garantie
Un retard peut arriver. Pour autant, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule qu’en cas de retard, le montant du dépôt de garantie dû au locataire est majoré. Cette majoration équivaut à 10 % du loyer mensuel, hors charges, pour chaque mois de retard commencé. C’est-à-dire que si ton bailleur te restitue ton dépôt de garantie au bout de 45 jours, il devra ajouter 2 fois les 10% du loyer mensuel. Il t’est possible de mettre en demeure le propriétaire pour que ce dernier te rende ton dépôt de garantie, avec les pénalités. Pour cela, tu devras lui envoyer une lettre recommandée, un léger coût à ta charge, avec avis de réception. Toujours laisser une trace.
- Un désaccord sur la somme retenue :
Le bailleur peut décider de conserver une partie de ton dépôt de garantie s’il estime que des travaux de remise en forme sont nécessaires. Cependant, vous pouvez ne pas voir les choses de la même façon. C’est pour cela qu’il est primordial de conserver des photos et les documents liés aux états des lieux d’entrée et de sortie, mais également le contrat de bail, ou encore les preuves de paiement. Ainsi, aucune partie ne pourra servir ses propres intérêts.
Pour éviter tout désaccord, il est important de bien communiquer. Engager le dialogue entre le locataire et le bailleur, reste la première étape recommandée. Mais quand parfois cela ne suffit pas, il faut faire appel à une aide extérieure telle que :
- La médiation : Si la communication directe n’aboutit pas, faire appel à une tierce partie pour une médiation peut être une solution efficace. Cette solution permet d’arriver à une entente mutuelle entre ton bailleur et toi, locataire, sans avoir à recourir à un procès. Il est possible de trouver des médiateurs mis à disposition à travers des organisations de médiation ou des listes professionnelles. Plus rapide qu’un procès, plusieurs sessions sont souvent nécessaires avant de parvenir à un accord, mais cela en vaut la peine.
- Un recours légal : Si la médiation n’a pas fonctionné, un dernier recours existe : la justice. En tant que locataire, tu peux saisir la Commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance pour contester la déduction ou le retard de paiement du dépôt de garantie. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 cadre ce sujet et assure une protection aux deux parties, bailleur comme locataire. Un huissier ou un juge pourra être mandaté.
Nos conseils pour gérer efficacement le dépôt de garantie
Pour les bailleurs
Afin de rester dans la conformité et la légalité, assurez-vous bien que le montant demandé en avance comme dépôt de garantie ne dépasse pas le plafond légal (1 mois de loyer hors charges pour une location non meublée et 2 pour une meublée, vous vous souvenez).
Veillez ensuite à bien respecter le délai plafonné de restitution du dépôt, qui varie de 1 à 2 mois après la réception de l’état des lieux de sortie, réalisé gratuitement, avec le propriétaire ou l’agence immobilière. Cela vous évitera de payer des frais supplémentaires et une éventuelle mise en demeure de la part du locataire.
Lors de la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie, soyez minutieux. Les photos et les écrits sont primordiaux. Réalisés avec précision et minutie à chaque étape du bail, ces preuves attestent de l’état du logement et ne peuvent être contestées. Si une retenue doit avoir lieu, il faut absolument la justifier et être transparent sur l’utilisation de celle-ci.
Devis, factures, projections : essayez de tout montrer au locataire afin qu’il soit au courant que l’argent de son dépôt de garantie ira bien dans les travaux de remise en état.
Pour les locataires
En tant que locataire, il t’incombe également d’être rigoureux avec les états des lieux. Prends des vidéos et des photos, garde précieusement une copie de ton bail, des échanges (lettres envoyées, courriers, etc.) et surtout, vérifie les informations qui y ont été inscrites. Une fois dans le logement, veille à maintenir du mieux possible l’état des murs, la robinetterie, etc pour éviter des retenues sur le dépôt de garantie pour des réparations apparues post-contrat.
Si, par exemple, tu constates des dégâts comme de la moisissure, une formation de trou ou encore un ballon d’eau chaude qui fuit, informe en ton bailleur/propriétaire par email ou bien par lettre recommandée, photos à l’appui, afin qu’il ait connaissance de ces problèmes.
Garde des preuves écrites, on ne sait jamais. Si tu souhaites faire intervenir une société, parles-en. Il se peut que le propriétaire ait déjà son carnet d’entreprises ou une adresse à te conseiller. En tant que locataire, garde bien un œil sur le montant du dépôt de garantie, qu’il ne dépasse pas le nombre de mois de loyer fixé.
