Le coliving gagne en popularité, mais quelles sont les règles qui l’encadrent ? Découvrez les aspects juridiques essentiels pour vous lancer dans cette nouvelle forme d’habitat partagé en toute tranquillité. Propriétaires, gestionnaires et résidents, voici votre guide complet sur la réglementation du coliving en France.
Définition juridique du coliving : entre logement et service
Le statut hybride du coliving dans la loi française
Le coliving, c’est ce mode d’hébergement mixte à la croisée des chemins entre un logement classique et le service hôtelier. C’est d’ailleurs ce qui lui confère ce statut juridique particulier parfois complexe. Régi par un bail meublé et soumis à la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, le coliving se caractérise par la location de chambre dans des appartements entièrement équipés dans lesquels chaque locataire bénéficie d’un contrat de location individuel.
Les différences avec la colocation classique
Comme nous te l’avons dit précédemment, il existe des différences entre la colocation et le coliving :
- Les contrats de location. Les termes du bail creusent le fossé entre le coliving et la colocation classique. En colocation, les baux comportent généralement une clause de solidarité qui lie les colocataires ensemble au cas où l’un d’eux venait à partir. En coliving, cela est rare, même si certaines sociétés se basent sur ce type de contrat. Ce n’est pas le cas de Colivys qui propose des baux individuels.
- Les services. Contrairement à la colocation traditionnelle, le coliving propose à ses locataires un ensemble de services inclus, comme l’accès à des espaces communs équipés, à des évènements, à des services de ménage ou encore à des espaces de coworking situés à proximité des résidences.
- Les espaces. En coliving, les espaces sont entièrement équipés. En plus des indispensables micro-ondes, lit ou lampadaire, tu y retrouveras un lave-vaisselle ou encore un sèche-linge. Tout est fait pour que les locataires n’aient plus qu’à poser leurs valises.
Le coliving face au droit de l'urbanisme
L’implantation d’un espace de coliving doit respecter certaines règles d’urbanisme. Dans certaines villes, transformer un logement en coliving peut nécessiter une autorisation de changement d’usage. Ils peuvent donc passer d’une classification d' »habitation » en « commerces et activités de service » et inversement. Cela modifie donc les règles d’urbanisme auxquels les hébergements en coliving doivent répondre.
De plus, avec la part imposée de logements sociaux dans les villes françaises, les projets de coliving doivent souvent intégrer des obligations de mixité sociale. C’est pour cela que, chez Colivys, nous travaillons avec des bailleurs, sociaux ou non.
Cadre légal pour les propriétaires et gestionnaires de coliving
Obligations en matière de sécurité et d'hygiène
En tant que propriétaire ou gestionnaire d’un espace de coliving, il y a des normes strictes à respecter. En effet, n’oublions pas que ce concept de plus en plus tendance est à mi-chemin entre une location traditionnelle et des services hôteliers. Pour cela, chez Colivys, nous mettons l’accent sur :
- La sécurité : Conformité des installations électriques notamment dans la cuisine et la salle de bain, respect des normes incendie, etc.
- L’hygiène : Salubrité des logements, entretien régulier des espaces communs, etc.
- Les contrôles : Inspections périodiques obligatoires des équipements, etc.
De façon générale, ces obligations sont du bon sens locatif.
Règles spécifiques aux espaces communs
Afin d’assurer le bien-être et la sécurité des locataires, il est primordial de respecter certaines règles dans les espaces partagés :
- L’urbanisme. La taille et les équipements présents doivent être indiqués et communiqués clairement.
- La sécurité des occupants. Depuis la loi Morange de 2015, il est obligatoire d’équiper les espaces communs d’au moins un détecteur de fumée. Celui-ci doit répondre aux normes CE (communauté européenne) ou NF (normes françaises).
- L’utilisation des espaces. Les occupants du logement en coliving doivent entretenir et laisser propre ce qui est mis à leur disposition, que ce soit les équipements ou les espaces.
- Le règlement intérieur. Spécifique à chaque coliving, il est nécessaire d’y afficher les règles de vie collective, les conditions d’utilisation de ces espaces mais également le respect de la tranquillité du voisinage.
Fiscalité appliquée au coliving
Comme tu as déjà pu le lire dans cet article, la fiscalité appliquée au coliving s’apparente à celle de la location meublée. Les revenus générés sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les investisseurs en coliving peuvent avoir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ils choisiront alors entre deux régimes fiscaux : le Micro-BIC et le Réel.
Selon la structure adoptée, ils peuvent aussi être considérés comme professionnels. C’est le cas de Colivys et de nombreux confrères. Ils auront alors un statut de société. Ils pourront adopter un régime pouvant s’apparenter à de la parahôtellerie (s’ils respectent des critères de nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception de clientèle et le petit-déjeuner) ou tout simplement un régime fiscal alloué aux sociétés.
Droits et devoirs des résidents en coliving
Le contrat de coliving : points clés à connaître
Chez Colivys, le contrat de location est individuel aux personnes présentes dans le logement. Cela évite d’inclure une clause de solidarité. Ces contrats doivent présenter des obligations. D’après la loi du 6 juillet 1989, tous les baux de coliving doivent inclure :
- L’identité des parties
- Une description précise du logement (localisation, surface, autres caractéristiques)
- La durée du bail (souvent flexible et de courte durée)
- Le montant du loyer et des charges (avec détail des services inclus)
- Les règles de vie commune
- Les conditions de résiliation de contrat, de restitution du dépôt de garantie
- Les conditions d’usage des espaces communs
- Les services inclus (internet, ménage, salle de sport, jardin, etc.)
Protection des données personnelles en habitat partagé
La vie en communauté ne doit pas se faire au détriment de ta vie privée. Dès que des informations personnelles sont en jeu, les gestionnaires de logements en coliving doivent :
- Respecter le RGPD dans la collecte et le traitement des données personnelles. En tant que locataire, tu dois être clairement informé(e) de l’utilisation de tes données. Tu dois donner ton consentement explicite (soit via une case à cocher/décocher en version digitale, soit via une signature dans ton contrat). Si consentement il y a, les besoins d’utilisation des données doivent être clairement affichés.
- Assurer la confidentialité des informations des résidents. Pour cela, l’entreprise gestionnaire doit tenir un registre des traitements de données, définir des durées de conservation appropriées, et respecter les droits des personnes (accès à leurs données, rectification, effacement)
- Mettre en place des mesures de sécurité pour protéger les données. Personne n’est à l’abri de voir ses données hackées et surtout pas les entreprises. C’est pourquoi la mise en place de procédures en cas de violation est des plus importantes. Il faut également contrôler l’accès aux données ainsi que le chiffrement de celles-ci.
Résolution des conflits entre colivers
Pour maintenir une ambiance sereine, il est primordial pour les colivers d’observer des relations positives. Dès que celles-ci se dégradent, il faut se préparer à réagir et prévoir :
- Un règlement intérieur clair et accessible. Premier pas vers l’harmonisation du coliving, avoir un règlement intérieur permet d’ouvrir la discussion en se basant sur des faits établis qui ont forcément une solution déjà écrite.
- Des espaces de dialogue pour favoriser la communication entre résidents.
- Des procédures de médiation en cas de conflit. S’il est difficile de résoudre les conflits, il peut être envisagé de faire appel à une personne tiers et neutre (un salarié de l’entreprise de coliving, un colocataire non impliqué) afin qu’aucune partie ne soit avantagée. Il s’agit ensuite d’organiser un rendez-vous dans un lieu, lui aussi neutre et confortable, tout en veillant à ce que les échanges restent confidentiels. Il peut s’agir d’un café ou de l’entreprise gestionnaire de coliving. Les locataires impliqués doivent aussi observer un respect mutuel.
Ce type de situation peut revenir régulièrement. C’est pourquoi il est important de dialoguer avec ses colivers, afin d’éviter tout débordement. Si tu es confronté à ce problème, retrouve nos 5 astuces pour gérer les conflits en coloc !
Évolutions réglementaires et perspectives d'avenir
Les projets de loi en discussion
Récemment arrivé en France, le coliving révolutionne l’hébergement partagé. Adapté aux jeunes actifs et aux étudiants, il propose des logements aussi flexibles que leurs habitudes de vie. Installés dans des appartements entièrement meublés et équipés pour 3, 6, 12 mois ou plus, ils n’ont plus qu’à poser leur valise et commencer ce pan magique de leur vie !
Mais c’est aussi en ce sens qu’il est souvent assimilé à tort à de la location meublée touristique. Le coliving pourrait indirectement être impacté par la loi Le Meur. Adoptée en novembre 2024, elle prévoit de modifier le régime de changement d’usage des locations meublées touristiques et assimilées. Le cadre légal du coliving est un sujet en pleine évolution. C’est pourquoi il est au cœur de discussions visant à encadrer ce marché en pleine croissance mais aussi la protection des locataires.
L'impact du coliving sur l'aménagement urbain
Le développement du coliving influence l’urbanisme des grandes villes :
- Adaptation des plans locaux d’urbanisme (PLU) pour intégrer ces nouveaux espaces. Le coliving s’ancre peu à peu dans l’urbanisme. Une catégorie propre au coliving est même en réflexion afin de continuer à clarifier son statut juridique.
- Réflexion sur la densification urbaine et la mixité fonctionnelle. Les modes de vie se transforment et les habitations avec. Les grandes maisons dans les centres urbains sont repensées afin de permettre à davantage de personnes de se loger. L’avantage de la transformation est également l’intégration d’espaces comme des coworking, des salles de sport, etc.
- Innovations architecturales pour concevoir des espaces de vie partagés. Cela permet de rénover et convertir un logement de 4 chambres en un de 10 chambres, par exemple. Ainsi, des étudiants ou jeunes actifs pourront en faire leur résidence principale tout en profitant d’un habitat de qualité. Intégrer des parties communes multifonctionnelles permet d’être en accord avec les projets et les besoins de flexibilité des résidents.
Vers une harmonisation européenne des règles
Après avoir conquis l’Amérique et l’Asie, le coliving se développe dans toute l’Europe. Cela le pousse à créer et harmoniser les réglementations le concernant. Tout d’abord, il faut effectuer des :
- Comparaisons des bonnes pratiques entre pays. Actuellement en France, les règles régissant le coliving sont les mêmes que celles appliquées aux locations meublées classiques. Ce n’est pas le cas dans toute l’Europe. Si à Paris, Bordeaux ou Londres les approches sont plus flexibles et favorisent le développement du coliving, cela est différent pour des villes comme Barcelone et Berlin. En effet, les lois encadrant l’habitat partagé et les locations à court terme sont strictes.
- Discussions au niveau européen pour définir un cadre commun. Afin de créer une base commune à tous les pays européens, des échanges sont en cours. Ils visent notamment à conduire une définition légale du coliving afin de le séparer des locations classiques et touristiques ; à établir des normes pour les espaces communs et les services proposés ; et enfin harmoniser les règles de sécurité.
- Adaptation des réglementations nationales aux standards européens. Dans le but d’aligner les pratiques nationales sur les standards européens émergents, la France réfléchit à créer ce cadre spécifique lié au coliving. Cette création entraîne quelques changements nécessaires comme la révision des codes de l’urbanisme, l’ajustement des normes de sécurité et la mise en place de cadres fiscaux adaptés.
Ressources et contacts utiles pour rester informé
Pour ne rien manquer sur la réglementation du coliving :
- Suis les publications des fédérations professionnelles du secteur.
- Consulte régulièrement les sites gouvernementaux dédiés au logement, tels que le Dihal, Anah.gouv.fr et agence-cohesion-territoires.gouv.fr.
- Participe aux salons et conférences sur l’immobilier innovant comme le RENT et le SIMI.
Armés de ces connaissances sur la réglementation du coliving, tu peux maintenant aborder ton expérience en coliving avec confiance. N’oublie pas que le cadre légal évolue rapidement : reste à l’écoute des changements pour profiter pleinement de cette nouvelle forme d’habitat partagé.
